רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה לבנייה, היא מעסקאות הנדל"ן האטרקטיביות כיום, בישראל ההולכת ומצטופפת. מה צריך לדעת לפני שמבצעים עסקה כזאת ולמה הקרקעות בצפון אומנות בחובן הזדמנות נדל"נית למשקיעים? כל התשובות בהמשך!
השקעות נדלן בישראל, היו ונותרו אטרקטיביות וכדאיות, אבל לא חובה לקנות דווקא דירה. רכישת שטח אדמה, היא כיום המענה למחירי הדירות הגבוהים, בעיקר כשמדובר בקרקע חקלאית עם אופק להפשרה לבנייה.
לא מעט הזדמנויות נדלן מעניינות כאלה, ניתן למצוא כיום בצפון הארץ. אזור הצפון נהנה בשנים האחרונות ממגמת פיתוח וצמיחה ומושך משפחות צעירות ומשפרי דיור, המחפשים סביבה שלווה וירוקה, הרחק מהמולת המרכז.
מכאן שרכישת קרקע בבנימינה או בחדרה, קרקע בפרדס חנה, בקריית ביאליק, או קרקע בעפולה, יכולה להיות עסקה משתלמת. העלייה הצפויה במספר התושבים בצפון הארץ, תעלה מן הסתם את הביקוש ליחידות דיור באזור ואתו את קצב הפשרת הקרקעות החקלאיות.
למה מגרשים להשקעה הם עסקה כדאית?
כ-95% מהקרקעות בישראל, יש לדעת, שייכות למדינה. הן מוקצות לציבור בעסקאות חכירה לטווח ארוך, אך ללא העברת הבעלות בטאבו. מכאן, שהקרקעות הפרטיות מעטות מאוד ולכן ערכן עולה.
בנוסף, חשוב לדעת גם שלכל קרקע פרטית או קרקע בבעלות המדינה, יש ייעוד מוגדר המצוין ברשומות מנהל מקרקעי ישראל, כמו מגורים, חקלאות, תעשייה או מסחר. יחד עם זאת, בשל ריבוי האוכלוסין המהיר והביקוש הרב לדיור במדינת ישראל, קיימת מגמה לשנות ייעוד של קרקעות מחקלאות, לבנייה.
הצפי להפשרתן של לפחות חלק מהן לבנייה, הופך את האדמות החקלאיות לאפיק השקעה אטרקטיבי, שכיום מעורר התעניינות אצל משקיעי הנדל"ן, מאחר שמדובר בקרקעות במחיר נמוך יחסית, שערכן עשוי לעלות משמעותית.
כדאיות של עסקת נדל"ן, נקבעת על פי ההפרש בין עלות הנכס, למחיר שהניבה מכירתו. כלומר, בהנחה שיש לכם סבלנות, ברור שרכישת קרקע חקלאית בזול ומכירתה ביוקר לאחר ההפשרה, תישא רווח גדול.
קרקעות בצפון: הטרנד העכשווי בהשקעות נדל"ן
קרקעות חקלאיות ניתן אמנם למצוא בכל אזורי הארץ, אבל מחירן יורד ככל שהן רחוקות יותר מהמרכז. מכאן שקרקע להשקעה בצפון הארץ, מוצעת במחיר נמוך בהרבה מקרקעות במרכז.
מה שמוריד עוד יותר את מחירן, הוא ההיצע הגבוה של קרקעות חקלאיות בגליל המערבי, הגליל העליון, רמת הגולן ועוד. הריבוי של קרקעות לא בנויות, מגדיל את הסיכויים להפשרה של רבות מהן לבנייה בעתיד, לספק פתרונות דיור.
ובינתיים, הביקוש למגורים בצפון עולה, בעקבות התפתחות תשתיות התחבורה, המחברות בין הפריפריה למרכז והתפתחות של מוקדי תעסוקה, בילוי ופנאי באזור.
השקעה בקרקעות בצפון הארץ יכולה להתאים למשקיעי נדל"ן בעלי אורך נשימה, שאינם מחפשים או זקוקים לרווח מיידי ולמשקיעים בעלי הון נמוך יחסית.
במה תלויים מחירי קרקעות בצפון?
מחירי קרקעות בצפון ובכלל, נקבעים על פי כמה קריטריונים:
- מיקום – קרקע הממוקמת באזור שנמצא בתנופת פיתוח וכבר בנוי ומאוכלס בחלקו, תהיה בעלת סיכוי גבוה יותר להפשרה וערכה יהיה גבוה יותר.
- היצע וביקוש – גם כאן, תלויים המחירים בהיצע של קרקעות חקלאיות למכירה, לעומת הביקוש מצד משקיעים. ככל שיש יותר קרקעות, מחירן יירד.
- זכויות בנייה – עניין שישפיע גם הוא על מחיר הקרקע, הוא היקף זכויות הבנייה העתידיות שניתן יהיה לקבל עליה.
- סטטוס תכנוני – המצב התכנוני של הקרקע, כלומר, אם ומתי ניתן יהיה לבנות עליה הוא משתנה נוסף המשפיע על ערך הקרקע וכן אופי הבנייה הצפוי להיות מאושר עליה, למסחר, למגורים וכדומה.
מה צריך לבדוק לפני רכישת קרקעות בצפון?
קרקעות חקלאיות להשקעה, ניתן לרכוש מבעלי קרקעות פרטיות המבקשים לממש את הנכס מבלי להמתין להפשרתו ומחברות נדל"ן, גם העוסקות בנושא רכישת מגרשים להשקעה ואחזקת קרקעות פרטיות לצורכי מסחר.
לפני שהולכים על המהלך, יש לדעת שמטבע הדברים, לא כל הקרקעות החקלאיות במדינת ישראל יופשרו בעתיד לבנייה. מסיבה זו, מומלץ להתמקד בקרקעות שכבר נמצאות בהליך הפשרה, או סמוכות לאזורים בנויים.
כדי להעריך את סיכויי ההפשרה של קרקע מסוימת וטווח הזמן שזה יקרה, ניתן להשתמש בתקן 22 של איגוד שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים, המאפשר בדיקת סטטוס הקרקע בכל שלב, להערכת שוויה.
ברכישת קרקע להשקעה, יש לשקלל מלבד, את פוטנציאל ההשבחה ועליית הערך, גם את זכויות הבנייה העתידיות. עם ביצוע העסקה, יש לוודא שהעברת הבעלות בטאבו מתבצעת כהלכה ובמיידי.
