השקעות נדל"ן הן אפיק אטרקטיבי במיוחד הזוכה למוניטין גבוה בקרב משקיעים פרטיים ומוסדיים. יש הבוחרים בהשקעות מסוג זה, במטרה לאזן ולגוון את תמהיל ההשקעות הקיים שלהם ויש שמתמקדים בו וזאת בשל יתרונותיו הייחודיים. סקטור ההשקעות בנדל"ן מכיל סוגים שונים של השקעות הנבדלים זה מזה במאפייניהם השונים. השקעות מיטביות הן אלה המותאמות למאפייני המשקיע, לצרכיו והעדפותיו.
מהן השקעות נדל"ן?
השקעה בנדל"ן מאפשרת למשקיע להחזיק בנכס פיזי בין אם הוא קרקע חקלאית, חניון, משרד או דירת מגורים למטרת יצירת רווח. יש הבוחרים בקניית נכס כדי להשביחו ולגרוף רווח ממכירתו ויש הבוחרים להשכיר אותו וליהנות מתשואה חודשית. בשונה מהשקעות בשוק ההון, השקעות נדלן נתפסות כבטוחות יותר, פחות תנודתיות, המאפשרות הכנסה על בסיס חודשי וסיכון נמוך יחסית.
השקעות הנדל"ן נבדלות זו מזו בהיקף ההשקעה הנדרש. השקעה בהיקף מצומצם יחסית מאפשרת למשקיע רכישה של קרקע חקלאית, השקעה בנדל"ן מסחרי כמו משרד, השקעה בחו"ל או השקעה באמצעות קרנות נדל"ן. השקעה בסכומים גבוהים יותר תאפשר רכישת נכס למגורים, או השקעה בקרנות נדל"ן.
מהם הסוגים השונים של השקעות נדל"ן?
השקעות נדל"ן נבדלות זו מזו בהיקפן, במאפייני הנכס המדובר, פוטנציאל הרווח מההשקעה ועוד. בשורות הבאות נפרט אודות הסוגים הפופולריים של ההשקעות:
- נדל"ן מניב – השקעות המניבות תשואה עבור המשקיע על בסיס חודשי, שנתי או אחר הנקבע מראש. ניתן להשקיע ברכישה והשכרה של נכס למגורים, חניון, משרד ועוד.
- נדל"ן להשבחה – משקיע בודד או קבוצת משקיעים רוכשים קרקע או נכס אותו הם משביחים וממשים את תשואתם באמצעות מכירה לאחר ההשבחה.
- השקעה ברכישת קרקעות – רכישת קרקע המיועדת לחקלאות עשויה עם הזמן לשנות ייעודה לבנייה למגורים או אף כשטח למסחר. אין מדובר בשינוי שעתיד לחול על כלל הקרקעות החקלאיות, יש קרקעות עם סבירות גבוהה יותר לשנות את ייעודן למגורים או מסחר ואחרות בעלות סבירות נמוכה בהרבה.
- נדל"ן המבוססות על שעבוד נכסים – משקיעים שבבעלותם נכס או נכסים יכולים לפנות בבקשה הלוואה וכנגד לשעבד את הנכס שברשותם לטובת הגוף המלווה. בכספי ההלוואה הניתנים להם ניתן להמשיך ולרכוש נכסי נדל"ן.
- רכישת מניות בשוק ההון השייכות לחברות נדל"ן – השקעה במנייה אחת או במנייה המכילה יותר מחברת נדל"ן אחת, מאפשרת חשיפה אל השוק הנדל"ני באמצעות שוק ההון.
- השקעות בנדל"ן באמצעות קרנות נדל"ן REIT– הקרנות מאפשרות השקעות מגוונות ואטרקטיביות תוך השקעה כספית מצומצמת יחסית.
- השקעות בנדל"ן בחו"ל – השקעה המתאפשרת באמצעות רכישת נכס מסחרי, נכס למגורים או קרקע או לחלופין, דרך קרנות נדל"ן המשקיעות בחו"ל.
השקעות בנדל"ן מסחרי או נדל"ן למגורים: מהם ההבדלים?
שוק הנדל"ן המקומי והבינלאומי מתמקדים בשני סוגי השקעות, נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי. מלבד הבדל מהותי בנכסים בהם משקיעים, קיימים מאפיינים נוספים שמבדילים בין שני סוגי ההשקעות.
נדל"ן למגורים
משקיעים הבוחרים באפיק זה רוכשים נכסים המיועדים להשקעה במטרה לקצור רווח מהשכרת הנכס או השבחתו. אפיק השקעה זה נתפס כאטרקטיבי ובטוח יחסית עבור המשקיעים. הוא מתבסס על מגמת העלייה הארוכה במחירי הנדל"ן בארץ וגורר הנחה מצד המשקיעים כי אלמנט הסיכון במסלול השקעה זה הוא מופחת במיוחד.
מיקום הנכס משנה משמעותית את אופייה של ההשקעה, כמו למשל: רכישת נכס במרכז הארץ לעומת נכס בפריפריה. נקודה נוספת הסוחפת משקיעים אל השקעות נדל"ן למטרת מגורים היא אפשרויות המימון הנוחות והרבות המוצעות למשקיעי נדל"ן על ידי גופים פיננסיים שונים. רכישת נכס במיקום גיאוגרפי מרכזי בארץ מצריכה הון עצמי משמעותי בהשוואה לאפיקים מקבילים של השקעה בנדל"ן שלא לצורך מגורים. שיעור התשואה הממוצע בהשקעות בנדל"ן למטרת מגורים הוא בין 3-4% תשואה שנתית.
נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי הוא סקטור מגוון במיוחד הכולל בתוכו השקעה במרכזי קניות, תעשיה ומסחר, בתי מלון, בנייני משרדים, חניונים ועוד. מקורה של התשואה בסוג השקעה זה זהה להשקעה בנדל"ן למגורים: השכרה או השבחה של נכס, אך להבדיל מהליך השכרת נכס שייעודו מגורים ומתאפיין בחוזי שכירות קצרים יחסית, חוזי שכירות של נכסים מסחריים הם ארוכים יותר ובכך מצריכים פחות התעסקות ומעורבות מצידו של המשקיע. שיעור התשואה הממוצע בהשקעות בנדל"ן למטרת מסחר נע בין 7-9%, תשואה שנתית.
השקעות נדל"ן בשוק המקומי
שוק הנדל"ן הישראלי מצוי כבר שנים רבות בעלייה מתמדת. הביקוש לנכסי נדל"ן גבוה במיוחד במרכז הארץ, זאת לעומת היצע נמוך יחסית שמציע שוק הדיור למתעניינים ברכישת דירה. מאזן שכזה תורם ישירות לעליית המחירים. סיבות נוספות למגמת העלייה הכללית נעוצות בקשיים שמקורם בענף הבנייה, גידול מהיר בקרב האוכלוסייה המקומית, עיכובים שמקורם בירוקרטי, שינויים תכופים בתוכניות משרדי הממשלה הרלוונטיים בנושא הדיור עוד.
התערבויות ממשלתית במגמות בשוק הנדל"ן הן נפוצות למדי. שינוי שיעור מס הרכישה עבור משקיעים הוא התערבות משמעותית במיוחד, זאת מאחר והיא מתורגמת לסכומי כסף נכבדים, המוטלים לתשלום על משקיעי הנדל"ן ובפועל מקטינה את שורת הרווחיות שלהם מההשקעה. לפני מספר שנים, העלה משרד האוצר את שיעור מס הרכישה, במטרה לבלום את העלייה במחירי הנכסים בארץ. כמה שנים לאחר מכן, הוחזר שיעור המס לערכים נמוכים יותר, עובדה שתרמה ישירות לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן ובמעורבות גבוהה יותר של משקיעים בשוק הנדל"ן המקומי.
