בעת עיון בנסח הטאבו חשוב לוודא שלא רשומים על הקרקע שעבודים או הגבלות אחרות העלולים להוות בעיה חוקית בהמשך. בנוסף, מומלץ לראות אם חלו על הקרקע הפקעות קודמות, באיזה היקף ואיזו השפעה יש לכך על הקרקע הפוטנציאלית.

חשוב לבדוק את המצב התכנוני המעודכן של הקרקע החקלאית, כפי שמופיע בתכנית המתאר המקומית, לראות שהיא אכן מיועדת להפשרה.

עליכם להבין בבירור באיזה שלב נמצא תהליך ההפשרה, איזו וועדת תכנון אחראית עליו ומהו הצפי לביצוע של שינוי הייעוד בקרקע. זאת, מאחר ויש לכך חלק מהותי בקבלת ההחלטה לגבי רכישת הקרקע הפוטנציאלית.

בתכנית מתאר ארצית מספר 35 יש מידע עדכני לגבי מרקמי התכנון של כל הקרקעות במדינת ישראל, ביניהם מרקם עירוני, כפרי, שימור, חופים ועוד. לפיכך, חשוב מאוד לראות שהקרקע החקלאית מופיעה בתכנית כמרקם עירוני (קרקע צהובה בתשריט) .

מומלץ לעיין בתכניות המתאר הארצית, המחוזית והמקומית ולראות אם מופעים בהן כל מיני גורמים שיכולים לסכל את ביצוע ההפשרה, שכן ישנה דרישה של ועדות התכנון להשאיר מרחק בטחון מסוים בין אזור מגורים לבין בסיסים צבאיים, כבישים מרכזיים, שמורות טבע וכדומה.

ישנה חשיבות רבה להבין את זהות הגורם המוכר/המשווק של הקרקע החקלאית ולהתרשם מהניסיון, הוותק, המוניטין,היציבות הכלכלית, המלצות של לקוחות וכדומה. כחלק מכך, מאחר ומדובר בקרקע שלא מאושרת לבנייה, עליכם לקבל זמן סביר מראש לפני ביצוע המכירה שומה עדכנית של הקרקע על פי הדרישות בתקן 22. בשומה תוכלו לראות מהי הערכת השמאי לגבי שווי הקרקע בעת השיווק, ייעוד הקרקע הנוכחי, הערכה של לוחות הזמנים ועוד.

חשוב מאוד לבקר פיזית בקרקע ולבדוק היכן היא נמצאת, שכן יש בכך כדי להעיד על סיכויים גבוהים להפשרתה. כך, קרקעות חקלאיות הממוקמות ליד ערים ויישובי מגורים מרכזיים בעלות פוטנציאל גבוה יותר להפשרה. כמו כן, תוכלו להתרשם בעצמכם מהשטח ולראות אם ישנם מכשולים כלשהם כגון קווי מתח גבוה, אתרי ארכאולוגיה, חוות גז ועוד.

חשוב לדעת שכאשר רוכשים קרקע חקלאית השטח מופיע כנטו, אולם לאחר הפשרתה לבנייה למגורים זה ישתנה לשטח ברוטו. זאת, משום שלאחר ההפשרה יופקעו מהקרקע שטחים במסגרת ההליך התכנוני למטרות ציבוריות כגון סלילת כבישים, מדרכות ושטחים ציבוריים.

כאשר אתם עומדים לבצע השקעה בנדל”ן, חשוב שתדעו שכדי לממש את הזכויות בקרקע תצטרכו לשאת בהוצאות נוספות מלבד מחיר הקנייה, כגון מס שבח ומיסים אחרים, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, היטלי השבחה,עלויות פיתוח גבוהות וכן תשלומים לבעלי מקצוע מומחים דוגמת שמאים, אדריכלים, עורכי דין ועוד.