קרקעות חקלאיות למכירה הן ההשקעה המשתלמת ביותר כיום בתחום הנדל"ן. המחסור בקרקע לבנייה בישראל, מבטיחה שערכם של השטחים הללו, רק ילך ויעלה.
רכישת נכס נדל"ן, למגורים או להפקת רווח, היא מהדרכים המוצלחות להשקיע כסף, אבל חשוב לבחור בנכס מניב, כלומר, כזה שייצר הכנסה פסיבית, שתעלה בעתיד על מחיר רכישתו, אם באמצעות השכרתו בתשלום חודשי, או מכירתו ברווח.
קרקעות חקלאיות למכירה
מחירי הדירות הגבוהים בישראל, הדרישה להון התחלתי גבוה וההיצע הנמוך של דירות, מסיטים את הביקוש בקרב המשקיעים לכיוון של אדמה חקלאית, בעיקר קרקעות במרכז, באזורי הביקוש.
מדובר בקרקעות שכיום מיועדות אמנם לשימוש חקלאי, אבל יש סיכוי גבוה שיופשרו לבנייה בעתיד הקרוב, בטווח של שנים אחדות. כשיופשרו השטחים הללו, יזנק ערכם בשוק והמשקיעים יזכו ברווח גדול.
ריבוי הפשרות הקרקע בישראל בשנים האחרונות, בא על רקע ההיצע הנמוך של קרקעות לבנייה מצד אחד וריבוי האוכלוסין מהצד השני.
מאחר שמחירה של קרקע חקלאית נמוך משמעותית מזה של דירת מגורים, הרכישה לא מצריכה הון עצמי גבוה, אך מומלץ לרכוש קרקעות כאלה מידיים פרטיות ולא ממנהל מקרקעי ישראל, שם קבלת זכויות הבנייה, עלולה להיות מורכבת יותר.
למרות שהליך ההפשרה יכול לקחת זמן וזכויות הבנייה העתידיות אינן מובטחות, משקיעים רבים רואים כיום משום כך במגרשים להשקעה, עסקה עם פוטנציאל, מה גם, שמדובר בנכס נדל"ן שאינו מחייב תחזוקה או התמודדות עם שוכרים ובניגוד לנכס בנוי, לא יכול להינזק ולרדת בערכו.
מה צריך לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית?
כיום פועלות בישראל חברות נדל"ן, המשווקות קרקעות חקלאיות למכירה. אך לפני שהולכים על עסקה כזאת, חשוב לבדוק כמה דברים.
- הסטטוס החוקי של הקרקע – מצב הקרקע מבחינה תכנונית, משפיע על ערכה וחשוב לוודא שהוא עומד להשתנות, כלומר לעבור הפשרה לבנייה. קרקעות הנכללות בתוכניות מתאר שאושרו ונמצאות בשלב התכנון, יהיו יקרות מכאלה הדורשות תוכניות חדשות.
- מיקום המגרש – מיקומו הגאוגרפי של המגרש משפיע על מחירו וגם על סיכויי ההפשרה ומכאן על התשואה. המיקום המועדף הוא במרכז הארץ, בקרבת מקומות תעסוקה ובילוי ונתיבי תחבורה מרכזיים. גם קרקע בהוד השרון, למשל או ברעננה, ואפילו קרקע בבנימינה או קרקע בעפולה הן בעלות סיכויי הפשרה גבוהים, מעצם היותן סמוכות לערים קיימות, המבקשות להתרחב.
- סביבת המגרש – יש לוודא שבסביבה הקרובה למגרש אין גורמים שעלולים לעכב או למנוע את הפשרתו לבנייה, כמו בסיס צבאי, מפעל גדול, שמורת טבע או אתר ארכיאולוגי.
- בדיקה פיזית של השטח – כדאי להגיע פיזית לשטח ולבחון אותו, לזיהוי גורמים מעכבי הפשרה ש"נשמטו" בפרסומים.
- בדיקת חברת הנדל"ן – חשוב לוודא שחברת הנדל"ן ממנה רוכשים את המגרש, היא חברה מוכרת בענף, אמינה ובעלת מוניטין, שניהלה פרויקטים מוצלחים בעבר.
- ייעוץ מקצועי – מומלץ לבצע את הבדיקות המקדימות לגבי המגרש בסיוע של אנשי מקצוע מתחום הנדל”ן, שיוכלו להעריך את כדאיות ההשקעה, מהן ההוצאות הכרוכות, המיסים והעמלות.
מיסוי והיטלי השבחה על קרקע חקלאית
לפני כל עסקת נדל"ן, יש לברר את המיסוי הכרוך בה, כדי לבחון את כדאיותה. ברכישת קרקע חקלאית, נגבה מהקונה מס רכישה בשיעור של 6% מעלות העסקה.
על עלייה בשווי הקרקע בשל אישור תוכניות בנייה, יידרש הבעלים לשלם היטל השבחה, בשיעור של 50% מהרווח שלו על מכירת הקרקע וגם מס שבח, בשיעור של 25%. מס שבח מחושב על פי מועד רכישת הקרקע ובהתאם למדד, בחיסור ההוצאות שהוציא הבעלים על השבחת הקרקע.
אם המגרש נמכר לקבוצת רכישה, המוכר יהיה מחויב בתשלום מס ערך מוסף. בנוסף, הרשויות יכולות לדרוש אגרות, היטלים ותשלומים נוספים עבור הנכס לאחר שהופשר, כמו דמי היוון, היטלי פיתוח, עלויות של תכנון ושירותי בנייה וכיו"ב.
השלבים בדרך להיתר הבנייה בקרקעות חקלאיות למכירה
הליך הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, מתחילה בפנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שתפקידה לאשר תוכניות בגבולות העיר או הרשות המקומית.
ההמלצות עוברות לוועדה המחוזית, הבוחנת אותן ומוודאת שהתוכנית בטוחה וניתנת ליישום. בהמשך נעשית בדיקה תכנונית בידי אנשי מקצוע ולאחריה חוזרת התוכנית לוועדה המקומית לאישור סופי.
בשלב הבא מפרסמת הוועדה המחוזית את התוכנית כפי שאושרה, לצורך הגשת התנגדויות. אם אין כאלה, התוכנית תאושר והמשקיעים יקבלו את אישורי הבנייה על הקרקע.
