משקיעי נדל"ן מנוסים, גילו זה מכבר את היתרונות הטמונים במגרשים להשקעה עם צפי של הפשרה לבנייה, לעומת אפיקי ההשקעה האחרים. באילו אזורים כדאי להשקיע ואיך עושים את זה נכון?
אם הצלחתם לחסוך סכום כסף ואתם מחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן מניב, תיווכחו לדעת שאחד האפיקים המבוקשים ביותר כיום, הם מגרשים להשקעה.
תחום ההשקעות במגרשים נפוץ היום יותר מאשר בעבר, מאחר שמדובר כיום בעסקה משתלמת יותר לטווח הארוך, בהשוואה להשקעה בנכסי נדל"ן בנוי. רכישת קרקע בשלבי הפשרה לבנייה, עשויה להוביל לרווח גבוה יותר בעתיד, בהשקעה כספית התחלתית נמוכה יחסית.
זאת מכיוון, שמצוקת הקרקעות לבנייה לצד הביקוש לדיור שהולך וגודל (לאור העלייה המהירה באוכלוסיית ישראל) מכתיבים שינויי ייעוד של קרקעות חקלאיות, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. שינוי הייעוד, יעלה את מחירי הקרקעות בצורה משמעותית.
היתרונות של מגרשים להשקעה
לרכישת מגרש שטרם עבר הליך של הפשרה, יש יתרון בולט מבחינת העלות, שהיא נמוכה יותר. בנוסף, עסקה כזאת מאפשרת פיזור סיכונים, מאחר שגובה ההשקעה הנמוך, מפנה כסף למשקיע, לרכוש יותר ממגרש אחד.
כדי להרוויח מהשקעה במגרש שאינו בנוי, המשקיע לא נדרש לתחזוקה או לאיתור שוכרים, הנכס הוא עמיד ולא ניתן לגרום לו נזק.
בנוסף, יש צפי להגדלת זכויות בנייה על המגרש, בשל המחסור בקרקעות במרכז הארץ לבניית דירות מגורים, כמו גם מתחמי תעשייה ומסחר, מה שמשפיע ישירות על שווי הקרקע. רכישת קרקעות במקומות הנכונים, תפיק רווחים רבים יותר למשקיע.
איך מאתרים מגרשים להשקעה?
לפני שמתחילים לתור אחר המגרש המתאים, כדאי לברר אילו סוגי קרקעות מוצעים למכירה בישראל, מה ההבדל ביניהם, מה משתלם לרכוש ולבדוק כמה פרמטרים חשובים:
- מיקום – גורם משמעותי בבחירה, הוא מיקום הקרקע, המשפיע ישירות על סיכוייה להיות מופשרת בטווח זמן קרוב לבנייה. למגרש הממוקם בסמוך לאזור שהוא מפותח ובנוי כבר או נכלל בשטחה של רשות מקומית עירונית, יש סיכוי להפשרה מהירה יותר. מאידך, אם יש בסמוך למגרש שטחי טבע לשימור, הפשרתו כנראה תתעכב והוא לא מומלץ להשקעה.
- תוכניות פיתוח עתידיות – כדי לברר את מצבו החוקי של המגרש, יש לפנות לוועדות לתכנון ובנייה המקומיות והאזוריות, כדי לבדוק האם קיימות תוכניות פיתוח של הרשות המקומית, לגבי המגרש וסביבתו. חשוב לאמת את המידע, גם ברשות מקרקעי ישראל.
- הגעה לשטח – לפני הרכישה מומלץ כמובן להגיע פיזית למגרש בו רוצים להשקיע ולהתרשם ממראה עיניים, מהמגרשים שסביבו ומהסביבה בכלל.
- בדיקה של מוכר הקרקע – חשוב לוודא לפני ביצוע העסקה, שהגורם המוכר, הוא אכן הבעלים החוקי של המגרש בטאבו. עדיף לרכוש קרקע מידיים פרטיות, כי קרקעות הנמצאות ברשות המדינה, עשויות להיות מופקעות לצורכי ציבור ולפעמים חלים עליהן חוקים מורכבים.
- בדיקת נסח הטאבו – חובה לבדוק את מסמך הטאבו של הקרקע, כדי לוודא שאין עליה הערות אזהרה כגון: עיקולים, שעבודים, חכירות וכדומה, שהמוכר לא דיווח עליהן.
- תכנון מס – חשוב לשקלל בעלויות העסקה את נושא המיסוי. יש לבדוק את שיעורו של מס שבח המקרקעין במקור של המגרש והאם יש לשלם לרשות המקומית היטל השבחה.
- תזמון – עיתוי רכישת המגרש להשקעה יכול להשפיע על השווי העתידי והצלחת העסקה, על כן מומלץ לשים לב ממתי המגרש משווק ומהו השלב בהליך ההפשרה, בו הוא נמצא. בשלב מוקדם, עלויות המגרש יהיו נמוכות יותר. רכישה בשלב מתקדם, תאפשר רווח מהיר יותר.
סוגי מגרשים להשקעה בישראל
מגרשים המיועדים להשקעה, נחלקים על פי ייעוד הקרקע שעליה הם ממוקמים.
- קרקעות לבנייה למגורים – כאשר המגרש נמצא על קרקע המיועדת לבנייה למגורים, לאחר הפשרתו המשקיע יכול למכור אותו ליזם, לבנות עליו, או לממש את זכותו לדירה. ככל שהמגרש סמוך יותר לאזור מיושב, גדל כאמור הסיכוי שיופשר בעתיד הקרוב לבנייה ולכן נחשב אטרקטיבי עבור המשקיעים. אולם, יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון, שגם סוג הבנייה שיתבצע בעתיד על המגרש ואופי האוכלוסייה שתתגורר בו, ישפיעו על התשואה. בנוסף, מגרש על קרקע שעברה כבר הליך שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, יהיה יקר יותר ויכרסם ברווח העתידי.
- קרקעות לשימוש חקלאי – רכישת מגרש על קרקע המיועדת לשימוש חקלאי, מאפשרת אמנם להשתמש בה לצורך זה, אבל רוב המשקיעים רוכשים מגרשים כאלה בהנחה שיופשרו בטווח זמן לא ארוך לבנייה. רכישת מגרשים על קרקע חקלאית, היא מאפיקי ההשקעה המבוקשים כיום בענף הנדל"ן, בשל מחירם הנמוך יחסית והרווח הגדול המובטח. יש לציין, שקרקעות באזורים המיועדים להקמת עורקי תחבורה, אינן מומלצות להשקעה, כי יש סיכוי שיופקעו לשם כך על ידי המדינה בעתיד.
- קרקעות לשימוש תעשייתי ומסחרי – בנוסף על האמור לעיל, ישנם מגרשים המוצעים למכירה, הנמצאים על קרקע המיועדת לתעשייה, כלומר, מיועדים להקמת מפעלים ומבני תעשייה מסחריים. רכישת קרקע למסחר עשויה להיות רווחית יותר מאשר לתעשייה, כי היא מאפשרת לרוכש להשכיר בעתיד, לאחר הבנייה, את השטח למספר רב של חנויות, משרדים ובתי עסק ולהבטיח לעצמו הכנסה קבועה.
- קרקעות בשטחי טבע – שטחים פתוחים, המיועדים להישאר טבעיים, אם לשם שימור הטבע ואם כדי לשמש כריאות ירוקות לתושבי האזור, אינן מומלצות לרכישה, כי לא טמון בהם רווח עתידי. קרקעות כאלה המנוהלות לרוב על ידי רשות הטבע והגנים, אינן מיועדות להפשרה או לבנייה בעתיד.
ייעוץ מקצועי מבית ארזים קפיטל
כשמדובר בעסקאות גדולות ורחבות היקף כמו רכישת מגרשים למטרות השקעה, לא מומלץ לבצע צעדים עצמאיים ללא תחקיר מעמיק וידע מוקדם הכולל: התייעצות וליווי של אנשי מקצוע המתמחים בתחום ההשקעות בנדל"ן, ביניהם: שמאים, עורכי דין, יועצי נדל"ן ויועצי מימון.
כדי למצוא את העסקה הכדאית והמשתלמת ביותר, חשוב ואף קריטי להתייחס לגורמים ומשתנים רבים, שרק מומחים בתחום יוכלו לעמוד עליהם ולמנוע מכם טעויות, שיעלו בכסף רב ובעוגמת נפש. חברת ארזים קפיטל מובילה בתחום הנדל"ן כבר למעלה מ-15 שנה, עם צוות המומחים שלה תוכלו להיות בראש שקט ובביטחון ולדעת שעשיתם את העסקה המיטבית עבורכם! בהצלחה!
