השקעה בקרקעות באזור המרכז שייכת לסקטור השקעות נדל"ן והיא נחשבת לפופולרית במיוחד. בדומה להשקעות נדל"ן אחרות, גם השקעה בקרקעות במרכז דורשת הכנה ובדיקות שונות לפני ביצוע ההשקעה בפועל, זאת על מנת לבחון את כדאיותה עבור המשקיע.
השקעה בקרקעות פחות נפוצה מהשקעות בנכסי נדל"ן קיימים בישראל. הסיבה לכך טמונה בעובדה שרוב הקרקעות במדינתנו נמצאות בבעלות שאינה פרטית בעוד שיעור הקרקעות הפרטיות עומד על פחות מ7%. על אף עובדה זו וההיצע הנמוך, הביקוש להשקעה בקרקעות במרכז נחשב גבוה. לפני כניסה מהירה לעסקת נדל"ן, מוטב ראשית להכיר את תחום ההשקעות בקרקעות, זאת על מנת לאתר את סוג ההשקעה המדויק שיתאים לכם.
מהם הסוגים השונים של השקעה בקרקעות במרכז?
רכישת קרקעות במרכז נחלקת על פי רוב לשני סוגים שונים:
- רכישת קרקע חקלאית שאינה הופשרה לבנייה – קרקע הנחשבת כבעלת סבירות לשנות את ייעודה למגורים או מסחר בעתיד. השקעה מסוג זה מיועדת למשקיעים שמוכנים להמתין בסבלנות עד להפשרתה של הקרקע ולשאת את הסיכון שייתכן והליך זה לא יקרה כלל. רכישת קרקעות במרכז באזורים מיושבים מעלה את הסבירות להפשרה מהירה יחסית של הקרקע שנרכשה, זאת בהשוואה אל רכישת קרקע באזורים שאינם מיושבים.
על המשקיע בקרקע מסוג זה לחתור לפעולה על מנת לשנות את ייעודה של הקרקע שרכש, זאת באמצעות תוכניות, ועדות ואישורים. השקעה בקרקע מסוג זה מצריכה סכום נמוך משמעותית להשקעה בעוד שפוטנציאל הרווח הוא גבוה במיוחד. בשונה מקרקע שכבר אושרה למגורים, השקעה בקרקע שטרם הופשרה טומנת בחובה סיכון גבוה יחסית. - רכישת קרקע שהופשרה לבנייה – מדובר בהשקעה המאפשרת התחלת בנייה בהתאם לאישור הגורמים האחראיים. ישנן קרקעות המיועדות לבנייה עצמית ואילו אחרות מיועדות לבניית מיזמי בנייה. קרקעות מאושרות לבנייה באופן עצמאי עשויה להניב תשואה מוגבלת יחסית ויש לבחון היטב את כדאיות המיקום, ביקוש, סביבה, שירותים באיזור וכדומה. קרקעות המיועדות לבניית מיזמים כמו מרכזים מסחריים, משרדים, בניינים למגורים ועוד.
קרקעות מופשרות עברו את תהליך האישור מהגורמים הרלוונטיים ולכן, ניתן להתחיל בתהליך הבנייה באופן כמעט מיידי. בשל הסיכון המופחת הקיים בעסקת נדל"ן מסוג זה, מחירה של הקרקע גבוה יותר.
מהם היתרונות של השקעה בקרקעות במרכז?
איתור קרקע בעלת פוטנציאל גבוה לתשואה למשקיע עשויה להיות משימה מורכבת. רכיב משמעותי במשימה הוא המיקום הגיאוגרפי של הקרקע. רכישת קרקעות הממוקמות באזורים בהם הביקוש לנכס גבוה יחשבו לבעלות פוטנציאל גבוה יותר לרווח בהשוואה לקרקעות באזורי ביקוש נמוך.
- פוטנציאל רווח גבוה – השקעת נדל"ן, בין אם היא בנכס קיים ובין אם בקרקע היא בעלת פוטנציאל לתשואה גבוהה מאחר וערך הקרקע או שווי הנכס נוטה לעלות במרוצת השנים.
- מיקום גאוגרפי – מרכז הארץ נחשב למיקום מבוקש במיוחד בשל ריכוז מקומות עבודה, מרכזי מסחר בילוי ופנאי. בשל הביקוש הגבוה, מחירי הנדל"ן באזור זה גבוהים יותר בהשוואה אל אזורים מרוחקים יותר. ביקוש גבוה זה מתרגם לתשואה גבוהה יותר עבור המשקיע.
- ביקוש גבוה לעומת היצע מוגבל – הצורך במקום מגורים לא הולך להיעלם, כמו גם, הרצון להתגורר במרכז הארץ. קרקעות המוצעות למכירה במקום מבוקש זה הן מוגבלות יחסית ובשל הביקוש הגבוה ההשקעה הופכת לרווחית במיוחד ואטרקטיבית.
מה כדאי לבדוק לפני?
על מנת למזער את הסיכונים בעסקת הנדל"ן ולהעלות את שיעור הרווח מההשקעה, ישנם מספר דברים אותם מומלץ לבחון לפני חתימה על חוזה הרכישה:
- תוכניות וזכויות בקרקע – בחינת הסבירות לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית מול הגורמים האחראים לכך, בחינת חסמים שעשויים לעכב בנייה באיזור, תוכנית המתאר, הזכויות הרשומות בקרקע, בדיקות אלה ואחרות הבוחנות את מצב הנכס יסייעו למשקיע להבין את כדאיות העסקה ולמזער סיכונים מיותרים.
- עלויות – השקעה ברכישת קרקעות במרכז כרוכה בעלות לא מבוטלת ולעיתים היטלים, שכר לעורך דין ואף מס רכישה. לפני חתימה על חוזה רכישה מומלץ לפנות אל גורמי המקצוע על מנת להעריך את העלות הכוללת הצפויה לעסקה ולבחון האם היא אפשרית עבורי. מלבד סיכום עלויות, בקיאותם של גורמי המקצוע בתחום עשויה לחסוך לכם כסף רב, הטבה בהיטלים הניתנת במקרים מסוימים הוא דוגמה להכוונה אותה תוכלו לקבל על מנת להימנע מהוצאות מיותרות.
- אפשרויות המימון – מהו ההון הנדרש להעברה לשם השלמת הרכישה? האם תוכלו לקבל מימון או הגדלת משכנתא לסוג עסקת הנדל"ן אותה אתם מעוניינים לבצע ומה תוכלו לרכוש אם ברשותכם סכום בהיקף מצומצם?
- בחינת נסח הרישום של הנכס – לפני רכישת הנכס או הקרקע יש לבדוק כי מגבלות שונות לא ימנעו את הפיכת ייעודו מחקלאי למסחרי או כשטח המופשר למגורים. בנוסף, יש לוודא כי השטח לא נחשב חלק מתוכנית ארצית העתידה להפוך אותו לגן לאומי, אתר נופש ועוד.
- בדיקת הנכס טרם הרכישה ובחינת סביבתו – אין תחליף למראה עיניים. בין אם אתם עתידים לרכוש נכס קיים ובין אם אתם מכוונים לרכישת קרקע חקלאית, ביקור במקום הוא בגדר חובה! סביבת הקרקע אותה אתם מעוניינים לרכוש מהווה גורם בעל השפעה רבה על רווחיות העסקה. קרקע המיועדת להפשרה אשר ממוקמת בין מפעלים רבים עשויה להיות פחות רווחית עבורכם. קרקע צמודה לשכונות מגורים היא אפשרות עדיפה מאחר והסבירות שתופשר ותשמש למגורים גבוהה הרבה יותר.
- בדיקת בעלות – לפני התקדמות בעסקת רכישת קרקע חשוב לוודא מי בעליה. רוב הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה ורק מיעוט מהן בידיים פרטיות. רכישת קרקעות במרכז הנמצאות בבעלות פרטית הופכת את ההליך הבירוקרטי המערב אישורים והיתרים לקרקע לפשוט הרבה יותר. חכירת קרקע הנמצאת בבעלות המדינה מחייבת את המשקיע לבדוק את כל סעיפיו השונים של הסכם החכירה.
